Podatek od sprzedaży pierwszego mieszkania — od czego zależy kwota.

Sprzedaż pierwszego mieszkania może być zarówno korzystną transakcją, jak i finansowym wyzwaniem. Główne pytanie, które nurtuje właściciela nieruchomości: czy trzeba płacić podatki, a jeśli tak — to jakie? Wszystko zależy od czasu posiadania nieruchomości, statusu właściciela, źródła nabycia oraz liczby sprzedaży w roku.

Prawo nakłada obowiązek płacenia podatków w głównej mierze na sprzedającego, podkreśla adwokatka Iryna Smiłtuch w komentarzu dla agencji UNIAN.

Kupujący z kolei musi zapłacić składkę do Funduszu Pensiowego (1% od wartości obiektu) i zazwyczaj częściowo ponosi koszty notariusza. Ale główne obowiązki spoczywają na osobie sprzedającej.

Jak wskazuje Smiłtuch, sprzedający pierwsze mieszkanie potencjalnie musi zapłacić:

• podatek dochodowy od osób fizycznych (PDOF) — 5% lub 18% w zależności od okoliczności;
• podatek wojskowy — 5%;
• opłatę skarbową — 1%;
• usługi notariusza — według umowy stron.

Jednak w niektórych przypadkach pierwsza sprzedaż mieszkania może wiązać się z minimalnymi podatkami lub nawet w ogóle bez nich.

Kiedy podatek od pierwszej sprzedaży mieszkania nie jest płacony

Preferencyjny reżim dotyczy pierwszej sprzedaży mieszkania w roku, jeśli jest ono w posiadaniu dłużej niż trzy lata. Według słów Smiłtuch w tym przypadku sprzedający zwalnia się zarówno od PDOF, jak i od podatku wojskowego. Oznacza to, że wówczas trzeba będzie zapłacić tylko 2% — po 1% do Funduszu Pensiowego i jako opłatę skarbową.

'Jeśli mieszkanie jest w posiadaniu dłużej niż trzy lata i to pierwsza sprzedaż w roku — obciążenie podatkowe jest minimalne. Taka sprzedaż jest najbardziej korzystna dla właściciela', podkreśliła adwokatka.

Jaki podatek od sprzedaży mieszkania mniej niż trzy lata

Jeśli pierwsze mieszkanie jest sprzedawane przed upływem trzech lat posiadania, sytuacja się zmienia. Dodatkowo do 2% opłat trzeba będzie zapłacić 5% PDOF oraz 5% podatku wojskowego. Oznacza to, że całkowite obciążenie podatkowe osiągnie 12%.

'Podatek wojskowy stosuje się tylko razem z PDOF. Jeśli jesteście zwolnieni z jednego — automatycznie nie płacicie i drugiego', zwraca uwagę prawniczka.

Czy zmienia się podatek, jeśli to druga sprzedaż w roku

Pomimo tego, że mieszkanie jest pierwsze formalnie (to znaczy, że inna nieruchomość nie była sprzedawana), kluczową rolę odgrywa nie liczba mieszkań, ale liczba sprzedaży w jednym roku kalendarzowym. Jeśli sprzedaż nie jest pierwsza — ulg nie będzie.

W takim przypadku PDOF wzrasta do 18%, podatek wojskowy — o dodatkowe 5%, a razem z innymi płatnościami podatek może wynieść do 25% wartości mieszkania. To znaczne obciążenie, które, według słów Smiłtuch, można częściowo złagodzić.

'Jeśli to już trzecia sprzedaż w roku, podatek jest obliczany nie od całej kwoty, ale tylko od zysku. Oznacza to cenę sprzedaży minus udokumentowane wydatki na zakup', wyjaśnia ekspertka.

Jak określana jest podstawa opodatkowania przy sprzedaży mieszkania

Podatki są obliczane od sumy dochodu uzyskanego przez sprzedającego. Zdaniem Smiłtuch to cena wskazana w umowie kupna-sprzedaży. Jednak istnieją ograniczenia: cena ta nie może być niższa od wyceny nieruchomości.

'Nie zalecamy sztucznego zaniżania ceny mieszkania w umowie, aby zmniejszyć podatki. W przypadku sporu sądowego taki schemat może obrócić się przeciwko wam — udowodnienie rzeczywistych strat będzie praktycznie niemożliwe', ostrzega adwokatka.

Kto może nie płacić podatków podczas sprzedaży mieszkania

Niektóre kategorie obywateli mogą być zwolnione z płacenia opłaty skarbowej:

• niepełnosprawni I i II grupy;
• poszkodowani w rezultacie katastrofy czarnobylskiej;
• uczestnicy działań bojowych;
• rodziny zmarłych żołnierzy.

'Całkowite zwolnienie możliwe jest tylko wtedy, gdy obie strony umowy mają prawo do ulgi. Jeśli nie — notariusz zobowiąże drugą stronę do pełnej zapłaty opłaty', wyjaśnia Smiłtuch.

Co do składki do Funduszu Pensiowego, nie muszą jej płacić ci, którzy kupują nieruchomość po raz pierwszy, nie brali udziału w prywatyzacji i nie otrzymali mieszkania w spadku ani w darowiźnie. Jednak i to trzeba potwierdzić dokumentalnie.

Przy sprzedaży pierwszego mieszkania na Ukrainie obowiązuje skomplikowany system opodatkowania, który należy uwzględnić, aby uniknąć strat finansowych. W zależności od warunków i okoliczności sprzedający może być zwolniony od pewnych podatków, ale w innych przypadkach płatność jest obowiązkowa. To właśnie znajomość tych niuansów pomoże właścicielom podjąć optymalny wybór w tym zakresie.